2020-07-18

QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ THEO THÔNG TƯ 06/2019/TT-BXD

Vừa qua, Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số: 06/2019/TT-BXD, ngày 31 tháng 10 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một trong những nội dung được sửa đổi bổ sung đó là về đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, cụ thể là điều 2 của Thông tư, cụ thể như sau:

Một là, khẳng định kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vẫn là ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

 

I. Đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.
Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ởthì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành”

Như vậy, quy định về đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư không có gì thay đổi, bởi kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định tại Luật đầu tư năm 2014. Tại dự thảo Luật đầu tư sửa đổi năm 2019 (chưa được thông qua) kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư vẫn nằm trong danh mục các ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

 

Việc loại bỏ kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khỏi danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện chỉ là đề xuất của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI). VCCI vừa có văn bản gửi Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư kiến nghị sửa đổi Danh mục ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện tại Luật Đầu tư (sửa đổi) năm 2016: 22 ngành nghề kinh doanh cần được xem xét để bãi bỏ ra khỏi danh mục, trong đó có kinh doanh dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư. Như vậy đề xuất này chưa được chấp thuận.

 

II.Doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh có điều kiện nói chung cần phải đáp ứng những điều kiện gì?

 

1.Các quy định chi tiết liên quan đến vấn đề này được cụ thể hóa tại Luật Đầu tư 2014 và Nghị định 118/2015:

 

Theo Luật đầu tư: Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện là ngành, nghề mà việc hoạt động đầu tư kinh doanh đó phải đáp ứng điều kiện vì lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

 

Còn Nghị định 118/2015 tại “Điều 9. Thực hiện quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện và điều kiện đầu tư kinh doanh

 

Cá nhân, tổ chức kinh tế được quyền kinh doanh trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện quy định tại Phụ lục 4Luật Đầu tư kể từ khi đáp ứng đủ điều kiện và phải bảo đảm đáp ứng các điều kiện đó trong quá trình hoạt động đầu tư kinh doanh.

Điều kiện đầu tư kinh doanh được áp dụng theo một hoặc một số hình thức sau đây:
a) Giấy phép;
b) Giấy chứng nhận đủ điều kiện;
c) Chứng chỉ hành nghề;
d) Chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp;
đ) Văn bản xác nhận;

e) Các hình thức văn bản khác theo quy định của pháp luật không được quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này;
g) Các điều kiện mà cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh mà không cần phải có xác nhận, chấp thuận dưới các hình thức văn bản quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này.”

2.Điều kiện để được kinh doanh ngành nghề kinh doanh có điều kiện

 

Điều kiện kinh doanh chính là các yêu cầu từ phía cơ quan quyền lực nhà nước buộc các doanh nghiệp phải có hoặc phải thực hiện được thể hiện cụ thể trên giấy phép kinh doanh (mã ngành, nghề), giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu khác.

 

a.Điều kiện về giấy phép kinh doanh

Giấy phép kinh doanh đôi khi còn được gọi là “Giấy phép con”. Được hiểu là loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép các doanh nghiệp, chủ thể kinh doanh tiến hành một hoặc một số hoạt động kinh doanh trong một số lĩnh vực.

 

Giấy phép kinh doanh là loại giấy tờ có tính chất thông hành mà có nó thì các cá nhân, các tổ chức kinh doanh được hoạt động một cách hợp pháp. Doanh nghiệp buộc phải có các giấy phép này khi hoạt động những lĩnh vực thuộc “Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện” theo quy định của Luật Đầu tư.

 

Giấy phép kinh doanh còn được sử dụng như một hình thức hạn chế kinh doanh đối với những ngành, nghề, lĩnh vực nhất định. .

 

Các lĩnh vực quản lý nhà nước quy định nhiều loại Giấy phép là: Công thương, Giao thông vận tải, Nông nghiệp, Thông tin và Truyền thông.

 

Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh
Thông thường, đây là các điều kiện liên quan đến cơ sở vật chất hoặc con người của cơ sở đó. Khi chủ thể kinh doanh đã đáp ứng được những điều kiện đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho họ Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh.

 

Sau khi được cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh mới được phép kinh doanh trong ngành nghề, lĩnh vực đó.

 

Những loại giấy chứng nhận phổ biến hiện nay có thể kể đến như giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm, giấy chứng nhận đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự…

 

b.Điều kiện về chứng chỉ hành nghề

Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp được nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm về một ngành, nghề nhất định.

 

Đối với những ngành nghề có điều kiện này, doanh nghiệp phải có người hoạt động trong ngành nghề đó có chứng chỉ hành nghề.

 

Tùy vào từng ngành nghề, lĩnh vực khác nhau được quy định trong pháp luật chuyên ngành mà yêu cầu số lượng cá nhân có giấy chứng nhận hành nghề và vị trí của người có giấy chứng nhận hành nghề trong doanh nghiệp cũng khác nhau.

 

Chẳng hạn như:

• Yêu cầu Giám đốc doanh nghiệp hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề: Giám đốc của doanh nghiệp. Hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề.
• Yêu cầu giám đốc và người khác phải có chứng chỉ hành nghề: Giám đốc của doanh nghiệp. Và ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của pháp luật chuyên ngành trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề.
• Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật không yêu cầu Giám đốc hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề. Ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của pháp luật chuyên ngành trong doanh nghiệp phải có chứng chỉ hành nghề.

 

c.Điều kiện về vốn pháp định

 

Yêu cầu về vốn pháp định thường được đặt ra đối với các ngành, lĩnh vực đòi hỏi trách nhiệm tài sản cao của doanh nghiệp hoặc các ngành, nghề có yêu cầu có cơ sở vật chất lớn.

Ví dụ, Luật kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 20 tỷ đồng. Doanh nghiệp phải có vốn điều lệ 20 tỷ đồng mới được hoạt động lĩnh vực này.

Mục đích của yêu cầu về mức vốn tối thiểu này nhằm xác định năng lực hoạt động trong ngành, lĩnh vực đó của doanh nghiệp. Và góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có giao dịch với doanh nghiệp đó.

 

e.Một số điều kiện khác

• Văn bản xác nhận kinh nghiệm làm việc;
• Phải lập dự án và được phê duyệt chủ trương đầu tư, thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập công ty để bắt đầu kinh doanh.
• Các điều kiện mà cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh mà không cần phải có xác nhận, chấp thuận dưới các hình thức văn bản quy định.

 

3.Áp dụng trong kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Bộ xây dựng trước quy định tại Thông tư 02/2016 đó là: trường hợp đủ điều kiện năng lực theo quy định thì phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị gửi hồ sơ biết, tương đương VĂN BẢN XÁC NHẬN theo quy định tại Luật đầu tư.

 

Cho đến Thông tư 28/2016 lại bãi bỏ nội dung quy định tại Thông tư 02: nếu đủ điều kiện thì đăng tải công khai thông tin trên cổng thông tin điện tử của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản/Bộ xây dựng hoặc Sở xây dựng của tỉnh/thành phố mà đơn vị đăng ký kinh doanh chứ không có văn bản xác nhận.  Điều này dẫn đến một bất cập cho nên một số người chưa được cập nhật Thông tư 28 vẫn đặt ra yêu cầu vô lý đơn vị phải xuất trình văn bản thông báo đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung cư, điều đó dẫn đến nhiều tình huống khó xử, gây khó khăn cho các đơn vị được công nhận đủ điều kiện được quản lý vận hành nhà chung cư theo Thông tư 28.

 

Hai là, công khai đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không còn là quy định bắt buộc:

Thông tư 06 quy định về “Công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành chung cư

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhu cầu công khai thông tin của đơn vị trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết thì gửi thông tin cần công khai (tên đơn vị, họ tên người đại diện theo pháp luật, địa chỉ, số điện thoại liên lạc) tới Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để đăng tải.”

Việc công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành chung cư không còn là quy định bắt buộc, tuy nhiên không đồng nghĩa với kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư khỏi danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Bởi theo quy định của pháp luật về đầu tư, một trong những điều kiện để kinh doanh có điều kiện:  “Các điều kiện mà cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh mà không cần phải có xác nhận, chấp thuận dưới các hình thức văn bản quy định.”

 

Như vậy doanh nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng để thực hiện theo các điều kiện mà pháp luật về nhà ở quy định mà không cần phải có xác nhận, chấp thuận dưới các hình thức văn bản quy định, cụ thể ở đây là văn bản xác nhận theo Thông tư 02 hoặc đăng tải thông tin trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản/Bộ xây dựng theo Thông tư 28.

 

Đó là phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 105 Luật nhà ở năm 2014:

• Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
• Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
• Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

 

Nếu doanh nghiệp không công khai thông tin trên cổng thông tin điện tử thì sẽ phải chuẩn bị hồ sơ để chứng minh khi cần thiết, tương ứng với “hồ sơ đăng ký để đăng tải hiện tại bao gồm:

a) Bản sao có chứng thực giấy phép kinh doanh;
b) Bản sao có chứng thực quyết định thành lập các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ (kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường) và danh sách cán bộ của các phòng, bộ phận này, kèm theo bảng lương, bảo hiểm xã hội;

Phòng/bộ phận kỹ thuật tối thiểu phải có 03 cán bộ/nhân viên được đào tạo tại trường chính quy, có bằng cấp chuyên môn về điện+ nước+ xây dựng.

c) Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư của các cán bộ, nhân viên của đơn vị. Ngoài ra đơn vị phải có số lượng nhất định về đào tạo và được cấp Giấy chứng nhận đào tạo PCCC

 

d) Sơ đồ tổ chức công ty”
Như vậy, thay vì phải chuẩn bị một bộ hồ sơ như trên để chứng minh đủ điều kiện, doanh nghiệp nên đăng tải thông tin trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản/Bộ xây dựng để chỉ phải cung cấp đường link cho khách hàng kiểm tra sẽ đơn giản hơn nhiều.

 

Điều cuối cùng là nếu không đáp ứng được các yêu cầu trên đơn vị quản lý vận hành chung cư vẫn sẽ bị phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 66, Nghị định số 139, ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, hiện đang vẫn còn hiệu lực.

 

“…5. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;
c) Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;
d) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;
đ) Không gửi thông tin của đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư về Bộ Xây dựng để đăng tải lên trang thông tin điện tử theo quy định.

Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 5 Điều này”.
Vì vậy, những đơn vị đang quản lý vận hành mà chưa đủ điều kiện và những đơn vị có dự kiến, kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư trong tươi lai nên lưu ý để thực hiện theo đúng quy định, tránh vi phạm dẫn đến bị xử lý hành chính, gây hậu quả xấu đến hoạt động kinh doanh của đơn vị.